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张灿律师 张灿律师,本科、硕士均就读于武汉大学,武汉大学国际经济法学硕士,国际贸易法、国际投资法方向。公司法、合同法专家,湖北尊而光律师事务所律师、专业委员会主任、企业法务和投融资事业部主任。中央电视台《今日说法》特邀律... 详细>>

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房产纠纷

房屋租赁违约责任

一、租房合同未约定违约金的怎么办?

1、租房双方签订房屋租赁合同,有了租房约定,需要严格实行约定。

2、对于租金的支付也是需要执行合同的约定的,没有约定的可以协商补充约定,另外对方退租的是属于违约的,可以要求对方承担违约金以及实际损失赔偿,与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。

二、租房违约如何赔付?

1、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时,如果约定的违约金“低于”实际发生的损失,守约方可以起诉到法院请求增加违约金;

2、如果约定的违约金“过分”高于实际损失,违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此;

3、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算,定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后,各种违约金的计算又因情况的不同又不同。

三、房屋租赁合同违约金的确定:

1、违约金由双方协商确定,没有数额的限制,一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的;

2、发生一方违约后约方要求违约方承担违约责任时,如果约定的违约金“低于”实际发生的损失,守约方可以起诉到法院请求增加违约金;

3、如果约定的违约金“过分”高于实际损失,违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

四、违约金:

1、依不同标准,违约金可分为:

(1)法定违约金和约定违约金;

(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金合同法施行之前,中国的违约金制度兼容以上各种形态,合同法则做了全新的规定。

2、根据现行合同法的规定,违约金具有以下法律特征:

(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);

(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);

(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。

总之,因房租租赁违约后,违约责任的承担首先依合同约定执行(合同约定不违反法律强制性规定),如合同未约定违约责任的,则以合同法规定为准。特别提示,当事人签订房屋租赁合同时,一定要仔细约定合同违约责任部分,如因房屋租赁纠纷而涉诉,建议及时咨询律师,以维护自身利益。



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